- Nombre del predio, ubicación y estudio de los títulos respectivos.
- Delimitación, colindantes y levantamiento topográfico planimétrico con relleno predial amarrado a coordenadas geográficas, cuando fuere posible dicho amarre.
- Plancha cartográfica en la cual esté localizado el predio, en lo posible.
- Área, relieve y pendiente.
- Vías de acceso e internas, cercas y servidumbres.
- Clima, altura, precipitación pluviométrica y piso térmico.
- Número de cosechas anuales que permite la distribución de las lluvias y factores climáticos limitantes.
- Clasificación agrológica, según su capacidad de uso, manejo y aptitud.
- Fuentes de aguas naturales o artificiales y la disponibilidad permanente o temporal de ellas.
- Conservación y protección de los recursos naturales renovables.
- Cercanía a zonas de manejo especial o de conservación de los recursos naturales renovables.
- Construcciones, instalaciones, maquinaria y equipos fijos instalados, siempre que se hallen directamente vinculados a la producción y productividad del predio, discriminándolos de acuerdo con su utilidad y necesidad para el aprovechamiento del inmueble.
- Explotación económica, con indicación del grado, clase e intensidad de cada una de las actividades encontradas.
- Ocupantes y trabajadores permanentes u ocasionales.
- Administración, modalidad de la explotación y formas de tenencia.
- Condiciones de mercadeo de los productos agropecuarios en la región.
- Concepto sobre la aptitud económica del predio para su utilización en el respectivo programa de reforma agraria.
- Cálculo de la unidad agrícola familiar para el predio.
- Los demás datos que se consideren pertinentes.
2. Consultar en lo posible una información complementaria en otras entidades oficiales o privadas, tales como las oficinas de Catastro, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la Caja de Crédito Agrario, Industrial y Minero, el DANE, bancos, las UMATAS y Tesorería Municipal, Oficina Municipal de Planeación, relacionada con los siguientes documentos:
a) La ficha predial y la vigencia catastral del municipio donde se encuentre ubicado el predio.
b) Los estudios de suelos y zonas homogéneas físicas y geoeconómicas.
c) Los avalúos anteriores del predio o de otros predios similares, efectuados en los últimos dos años en la misma zona homogénea física.
d) La ubicación del predio en la cartografía existente.
e) Uso del inmueble objeto del avalúo.
En caso de que no se obtenga la información indispensable o suficiente para la realización del avalúo, el perito deberá consultar la fotografía aérea en donde se encuentra ubicado el predio, con el fin de realizar mediante fotointerpretación el análisis de la información correspondiente al inmueble, tales como las curvas de nivel para efectos de determinar las pendientes del terreno, drenajes, vías, uso y otras necesarias, teniendo en cuenta la fecha en que se hubieren realizado y considerar, además, los cambios que se hayan presentado.
No podrá practicarse la diligencia de identificación predial, sin que previamente se hubiere consultado la información relativa al predio y a las características de la zona donde éste se encuentra.
3. La identificación física del predio. Consiste en establecer, mediante la práctica de una inspección ocular, la ubicación del predio, los límites y colindantes, el valor intrínseco orgánico de los terrenos, uso de la tierra, construcciones y anexos, maquinaria y equipos fijos instalados vinculados directamente a la producción y productividad del predio y demás mejoras que posea el inmueble respectivo.
Para tal fin se adelantarán las actuaciones y se considerarán las indicaciones y definiciones que se señalan en el artículo 2o. de esta Resolución.
4. La investigación sobre las variables exógenas del predio que influyan en la determinación del avalúo del mismo.- Se consideran como variables exógenas del predio, todos los aspectos relacionados con la información del sector en donde se encuentre ubicado el fundo, que influyan en la determinación del avalúo del mismo, tales como el desarrollo de la zona, nivel socioeconómico, comercialización del predio, vías de acceso, servicios comunales, servicios públicos, situación de orden público y perspectivas de valorización, de las cuales se hará un breve comentario, según lo descrito en el numeral 7o., del artículo 2o. de la presente Resolución.
5. Determinación del precio de los elementos a avaluar. Comprende las siguientes actuaciones:
a) Para definir los precios unitarios y el valor comercial de un predio o de las mejoras en él establecidas, se utilizarán por el perito los siguientes métodos:
Método de comparación. Consiste en obtener los precios unitarios que se utilizarán en la liquidación del avalúo, por investigación directa e indirecta en el mercado inmobiliario para el predio objeto del avalúo y para otros predios de características semejantes y de igual grado de explotación.
Para tal fin, se utilizarán avalúos recientes de inmuebles similares al que se está avaluando, destacando los elementos diferentes y efectuando los ajustes para cada uno de ellos. Cuando no exista información de avalúos recientes, se deberá realizar una consulta directa de precios para otros fundos rurales dentro de la misma zona y compararlos con los precios de la investigación directa llevada a cabo en el inmueble objeto del avalúo. En la cartografía y en el terreno se investigarán los predios que sirvan de comparación con el fin de verificar dicha base.
Método de reposición. Consiste en suponer que el bien objeto del avalúo es necesario reponerlo por uno de parecidas características y condiciones, debidamente actualizado y depreciado.
Este método se utilizará respecto de las construcciones, maquinaria y equipo que no se encuentren en idénticas condiciones en el mercado, o para hallar el valor de las mejoras del terreno, tales como cercas, canales de riego o drenaje, abrevaderos y otros que sean pertinentes.
b) Investigación de mercado en la zona.
- Para el terreno.
Investigación indirecta. El perito deberá investigar en las Oficinas del IGAC, INCORA y entidades bancarias, los avalúos que se hayan realizado en los últimos dos años en inmuebles de la misma zona donde se encuentre ubicado el predio objeto del experticio. Así mismo, se investigará en las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos y Notarías, las escrituras y otros comprobantes afines.
Investigación directa. Se averiguará con los colindantes del predio y con personas conocedoras del mercado inmobiliario, respecto del precio por unidades de área sobre el inmueble objeto del avalúo, y de otros fundos rurales de similar calidad y comparable grado de explotación.
- Para las mejoras.
Investigación directa. Se establecerá con personas o entidades idóneas el precio por metro cuadrado de las construcciones y anexos.
El perito investigará sobre el valor de la maquinaria y equipo fijos que estén directamente vinculados a la producción y productividad del predio, cuando se halle en el mercado; en caso contrario, podrá utilizar el método de avalúo de reposición, teniendo en cuenta el estado, la edad y demás elementos necesarios para realizar la correspondiente depreciación. Este tipo de maquinaria y equipos fijos vinculados directamente a la producción y productividad realizada en el predio se avaluarán separadamente.
Para los cultivos, el perito investigará en el municipio o región con los diferentes gremios de la producción agropecuaria que existan y de reconocida idoneidad, los valores actualizados por hectárea para cada clase de cultivo, teniendo en cuenta todos los factores que incidan en el valor de estos, como densidad de siembra, edad, producción por hectárea, estado fitosanitario y otros.
El perito examinará el predio y las mejoras que se pretendan adquirir y realizará personalmente las investigaciones y averiguaciones necesarias, podrá recibir información de terceros u observaciones del propietario y así lo hará constar en el dictamen que expida.
6. Del proceso y cálculo de los valores. Realizada la investigación indirecta, o sea las transacciones de los últimos dos (2) años, será necesario actualizarlas a la misma fecha mediante la utilización del índice de precios al productor del sector agropecuario (IPP) u otro método de actualización de precios relacionado con el sector agropecuario. Una vez actualizado y tomando el rango de valor, se establecerá cuál es la moda o mayor frecuencia de rango, que servirá de indicador inicial del valor por unidad de área.
La investigación directa deberá someterse a un procesamiento estadíst ico, calculando el precio promedio por unidad de área. Además, se calculará la desviación estándar y el coeficiente de variación de los valores que permitan establecer un rango de confianza dentro del cual se espera sea válido el valor promedio adoptado.
Para los fines señalados anteriormente, se entiende por:
a) Media aritmética. Es el número que se obtiene de dividir la suma de todas las observaciones por el número de ellas y que se puede formalizar mediante la expresión matemática:
= ------ donde:
N
= Media aritmética de los valores de encuesta
å
= Signo con que se indica sumatoria.
X = Cada uno de los valores obtenidos en la encuesta.
N = Número de casos estudiados.
b) Desviación estándar (S): La raíz cuadrada de la media aritmética de las diferencias de cada valor obtenido en la encuesta, con respecto a la media aritmética de los valores elevados al cuadrado. Esta definición se formaliza mediante la expresión:
S = 
donde:
N
S = Desviación estándar.
å
= Signo con que se indica sumatoria.
Para establecer la ubicación del predio, sus límites y colindantes, el valor intrínseco orgánico de los terrenos, el uso de la tierra, construcciones y anexos, maquinarias y equipos fijos instalados directamente vinculados a la producción y productividad del predio y las variables exógenas que se enuncian en los numerales 1o. y 2o. del artículo 2o. del Decreto No. 1139 del 30 de junio de 1995 y en los numerales 3o. y 4o. del artículo 1o. de esta Resolución, el perito deberá tener en cuenta las indicaciones, observaciones, criterios y definiciones que se señalan a continuación:
1. Ubicación
Es la descripción de la localización de un predio con relación a las vías de comunicación, al centro urbano principal y a otras localidades urbanas. Cuando se conozcan las coordenadas (latitud y longitud) que definen la ubicación del predio se debe adicionar esta información.
2. Límites y colindantes
El perito deberá realizar un recorrido del predio e identificar los linderos con base en el plano aportado por el INCORA, por el propietario o por la sociedad inmobiliaria rural, según el caso.
3. Valor intrínseco orgánico de los terrenos
El valor intrínseco orgánico de los terrenos, que corresponde a la clasificación de las tierras, deberá precisarse con base en las condiciones agrológicas, topográficas, climáticas y de explotación.
Condiciones agrológicas. En las condiciones agrológicas se tendrán en cuenta, las calidades físicas y químicas del suelo y las limitaciones de uso y manejo del mismo, las cuales se establecerán según la clasificación agrológica como se expresa a continuación:
Clasificación agrológica. Las condiciones de los suelos se determinarán teniendo en cuenta las siguientes variables: relieve, pendiente, drenaje natural, encharcamientos o inundabilidad, permeabilidad de los suelos, discontinuidad, rentención de humedad, pedregosidad, erosión, textura, profundidad efectiva y nivel de fertilidad . De acuerdo con las características de los suelos por su capacidad de uso, se realizará la clasificación agrológica según el sistema de clasificación de tierras adoptado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), a la vez tomado del sistema del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos de América. Según la clasificación existen ocho (8) clases agrológicas, las cuales se representan en números romanos (I, II,I II, IV, V, VI, VII y VIII), de tal manera que a medida que aumenta el grado numérico disminuye la aptitud del suelo para el uso y manejo. Por ejemplo, los suelos de la clase I tienen ninguna o muy poca limitación para la explotación intensiva, estas limitaciones se van acentuando hasta llegar a la clase VIII en la cual las áreas son totalmente nulas para adelantar cualquier explotación agropecuaria.
La descripción de las ocho clases es como sigue:
CLASE I
Suelos con relieve plano, ligeramente plano a casi plano. Pendientes inferior al 3%. Sin erosión o con erosión ligera como máximo en un 10% del área. Profundos o muy profundos, sin piedras o con muy pocas que no interfieren las labores de la maquinaria; sin problemas de salinidad; si esta se presenta debe ser ligera y fácil de corregir en forma permanente y en ocurrencia no mayor del 10% del área. Suelos bien drenados sin peligro de inundaciones; los encharcamientos si se presentaren no ocasionarían daños en los cultivos. Retención de agua alta a mediana; permeabilidad lenta a moderada y moderadamente rápida. Nivel de fertilidad moderado a alto.
Son suelos aptos para una amplia diversidad de cultivos transitorios y perennes. Requieren las usuales prácticas de manejo: empleo de fertilizantes, correctivos, abonos verdes, rotación de cultivos, prevención de erosión.
CLASE II
Suelos con relieve igual a los de la Clase I o moderadamente inclinados a ondulados, con pendientes inferiores al 12%. Sin erosión o con erosión ligera en un máximo de 20% del área. Moderadamente profundos a muy profundos, sin piedras o con piedras que no imposibilitan las labores de la maquinaria. Si hay suelos salinos o salino sódicos no deben afectar más del 20% del área y ser fácilmente corregibles, aunque la corrección no sea permanente. Drenaje natural bueno a moderado o imperfecto.
Encharcamientos, si se presentan, con duración no mayor de 15 días, por ciclos de invierno y que no ocasionen mayores daños a los cultivos. Inundaciones ocasionales, si se presentan, de muy corta duración en invierno rigurosos y no mayores de 1 a 2 días, no producen daños de consideración. Retención de humedad muy alta a mediana; permeabilidad lenta, moderadamente lenta, moderadamente rápida o rápida. Nivel de fertilidad moderado, moderadamente alto a alto. Por las pequeñas limitaciones que ocurren en esta clase, la elección de cultivos transitorios y perennes no es tan amplia como en la clase I. Estos suelos requieren prácticas de manejo más cuidadosos que los de la Clase I, aunque fáciles de aplicar.
En ocasiones será necesario establecer drenajes, prevenir y controlar la erosión más cuidadosamente.
CLASE III
Suelos con relieve similar a la clase II o con los siguientes rangos. Fuertemente inclinados a fuertemente ondulados con pendientes que no exceden del 25%. Erosión hasta de tipo ligero en no más del 30% del área, de tipo moderado en áreas inferiores al 10%. Profundidad efectiva superficial a muy profunda. Sin piedras hasta pendientes del 12% y pedregosos en pendientes del 12 al 25%. La salinidad no excede del 30% del área para suelos salinos o salinosódicos. El drenaje natural excesivo, bueno a moderado, imperfecto o pobre. Encharcamientos ocasionales en lapsos cortos con un máximo de 30 días acumulados por año; inundaciones hasta por un máximo de 30 días acumulados por año. Retención de agua baja, mediana, alta o muy alta. Permeabilidad lenta, moderadamente rápida o rápida. Nivel de fertilidad alto a muy bajo. Tiene una o varias limitaciones más altas que las de la Clase II que inciden en la selección de los cultivos transitorios o perennes. Requiere prácticas de manejo y conservación de aplicación rigurosa; control de erosión y de agua, drenajes, fertilización, recuperación de áreas salinas o salinosódicas.
CLASE IV
Suelos con pendientes similares a las de la Clase III.
Erosión con grados más altos que los de la clase anterior así: ligera hasta el 40%; moderada hasta el 20% y severa hasta el 10% del área; profundidad efectiva muy superficial a muy profunda; pedregosidad similar a la de la Clase III, salinidad hasta un 40% del área para suelos salinos sódicos; drenaje natural desde excesivo hasta pobremente drenados; encharcamientos ocasionales en dos ciclos por años, hasta por 60 días acumulados; inundabilidad también hasta por 60 días acumulados y en dos ciclos anuales; retención de agua excesivamente alta, muy alta, mediana, baja y muy baja; permeabilidad muy lenta, moderadamente lenta, moderada, moderadamente rápida, rápida y muy rápida. Nivel de fertilidad muy bajo a alto. Por la limitación o limitaciones tan severas que pueden ocurrir, la elección de cultivos transitorios y perennes es muy restringida.
Requiere prácticas de manejo y conservación más rigurosa y algo difíciles de aplicar.
CLASE V
Suelos de relieve plano, ligeramente plano, casi plano, con pendientes inferiores al 3%; sin erosión o poco significativa.
Muy superficiales, excesivamente pedregosos y rocosos en la superficie que imposibilitan el empleo de maquinaria. Drenaje natural excesivo a muy pobremente drenado; inundaciones con duración de 6 a 8 meses; retención de agua excesiva a muy baja; permeabilidad muy lenta a muy rápida; nivel de fertilidad muy bajo a alto. Las limitaciones de esta clase son de tal severidad que no es práctica la habilitación de esas tierras. Su uso está limitado principalmente a pastos, bosques o núcleos de árboles y de vida silvestre.
CLASE VI
Suelos con relieve similar a la Clase IV, o de relieve escarpado o fuertemente quebrado. Para estos, las pendientes serán del 25 a 50%. El área puede esta afectada por erosión ligera hasta el 60%, moderada hasta el 30% y severa hasta el 20%. Profundidad efectiva muy superficial a muy profunda; pedregosidad y rocosidad nula a excesiva. Salinidad hasta en un 60% para suelos salinos y salinos sódicos. Drenaje natural excesivo a muy pobre. Encharcamientos hasta de 90 días acumulados por año.
Inundaciones entre 2 a 4 meses por año, retención de humedad excesiva a muy baja. Permeabilidad muy lenta a muy rápida. Nivel de fertilidad muy alto a muy bajo. Son suelos con aptitud especial para pastoreo con buen manejo de potreros o, cultivos permanentes y bosques. Se pueden encontrar sectores limitados en donde es posible explotarlos con cultivos limpios de susbsistencia. Por la limitación o limitaciones tan severas, las medidas de conservación y manejo deben ser especiales y muy cuidadosas.
CLASE VII
Suelos con relieve similar a las de la Clase VI o también muy escarpados, con pendientes mayores del 50%. La erosión es más grave que en los suelos de Clase VI. El área puede estar afectada por erosión ligera hasta 100%, moderada hasta 70%, severa hasta 50% y muy severa hasta 30%. Muy superficiales a muy profundos, pedregosidad y rocosidad nula a excesiva. Suelos salinos, salinosódicos hasta el 70% del área. Drenaje natural desde excesivo a muy pobre; encharcamientos hasta 120 días acumulados año; las inundaciones de 4 a 6 meses año. Retención de agua excesiva a muy baja; permeabilidad muy lenta a muy rápida. Nivel de fertilidad alto a muy bajo. Por las limitaciones tan graves que presentan esta clase, su uso se limita principalmente a la vegetación forestal y en las áreas de pendientes menos abruptas, a potreros con muy cuidadoso manejo. En general requiere un manejo extremadamente cuidadoso, especialmente en relación con la conservación de las cuencas higrográficas.
CLASE VIII
Suelos con las más severas limitaciones.
Corresponden generalmente a pendientes muy escarpadas y excesiva pedregosidad y rocosidad; muy superficiales, si planos, son improductivos en razón de una o varias de las siguientes limitaciones:
Suelos salinos, salinosódicos o rocosos, playas de arena, manglares, inundaciones por más de 8 meses en el año. Deberá protegerse la vegetación natural existente, con miras a la conservación de las cuencas hidrográficas y de la vida silvestre.
Para efectos de establecer la clase agrológica, el perito deberá considerar los estudios de suelos que existan del predio, o de otros predios con similares características, ubicado(s) en el mismo sector, o el de zonas homogéneas físicas, teniendo en cuenta el año en que se realizó el estudio respectivo, y verificar si se presentan diferencias físicas o químicas, del predio objeto de avalúo con respecto a los estudios referenciados. Lo anterior con el propósito de no incurrir en error grave.
Es de anotar que la clasificación agrológica no es estática; puede cambiarse cuando se tenga conocimientos mas detallados de los suelos, se logre experiencia en cultivos y se obtengan nuevas informaciones. También se modificará la clasificación cuando se hagan obras de recuperación, tales como diques para controlar inundaciones, nivelaciones, remoción de piedras, etc., o se produzcan degradaciones de los suelos tales como salinización, inundaciones, erosión. En los suelos salinos el establecimiento de un drenaje adecuado permite eliminar por lavado las sales solubles, volviendo nuevamente a ser suelos normales.
Cuando en el predio objeto de avalúo se presenten diferencias en las variables físicas o químicas con respecto al estudio de suelos tomado como referencia, el perito teniendo en cuenta las definiciones relacionadas con las clases agrológicas expuestas en el presente artículo, deberá proceder a establecer mediante inspección ocular la clase de suelo respectiva, la cual se describirá en el informe de memoria explicativa y así lo hará constar en este.
Zonas homogéneas físicas: son el espacio geográfico de una región con características similares en cuanto a suelos, aguas, pendientes, pisos térmicos, vías, uso, destino económico u otras variables que permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes.
Drenaje natural: es la rapidez con que los suelos se secan después de un aguacero o haber recibido una gran cantidad de agua, sin que el hombre haya realizado obras de adecuación, tales como: canales de drenaje o avenamientos. Es una característica que depende de las condiciones del clima, la posición, el drenaje externo, el drenaje interno, la permeabilidad.
Drenaje externo: es la rapidez con que el agua se escurre por la superficie del terreno.
Drenaje interno: es la rapidez con que el agua se mueve dentro del suelo.
El drenaje natural puede ser: excesivamente drenado, bien drenados, moderadamente bien drenados, imperfectamente drenados, pobremente drenados y muy pobremente drenados.
Excesivamente drenados: el agua del suelo se retira muy rápidamente. Son generalmente litosoles o litosólicos muy escarpados o tienen texturas arenosas o son muy porosos o una combinación de estas características. La mayor parte de la lluvia se pierde y no son aptos para la mayoría de cultivos corrientes. No muestran ningún tipo de moteados.
Bien drenados: el agua se retira con facilidad pero no con rapidez. Retienen cantidades óptimas de agua para crecimiento vegetal. Tienen comúnmente texturas medias.
Moderadamente bien drenados: el agua se remueve con cierta lentitud, de modo que el perfil permanece mojado durante períodos cortos aunque importante, generalmente no se inunda. Los suelos usualmente tienen una capa de permeabilidad lenta en el solum o inmediatamente debajo; una capa freática relativamente elevada (entre 40 y 80 cms. de la superficie, en invierno) pero baja considerablemente en época seca; reciben agua de infiltración o presentan una combinación de tales condiciones. Para cultivos estacionales o anuales no se necesita establecer avenamientos, pero pueden presentarse condiciones desfavorables a cultivos de árboles.
Imperfectamente drenados: el agua es eliminada del suelo con lentitud suficiente para mantenerlo mojado durante períodos apreciables de tiempo. Los suelos tienen generalmente capas lentamente permeables, que demoran la percolación durante aguaceros fuertes; capa freática alta o reciben agua de infiltración o una combinación de estas condiciones. Los cultivos estacionales están restringidos a una sola época del año. Los cultivos arbustivos sufren por drenaje imperfecto. Las plantas anuales se benefician con el avenamiento.
Pobremente drenados: el agua es removida tan lentamente que el suelo permanece mojado por períodos largos. El agua freática está generalmente en la superficie o cerca de ella durante una parte considerable del año. El drenaje deficiente es debido a una capa freática alta, a una capa lentamente permeable e infiltraciones o combinaciones de estas condiciones. Ocurre en área planas a ligeramente depresionales. Es imposible hacer cultivos en la mayor parte del tiempo. Necesita drenaje.
Muy pobremente drenado: el agua se elimina del suelo tan lentamente que el nivel freático permanece en la superficie o sobre ésta, la mayor parte del tiempo. Ocurre en lugares deprimidos, en viejos cauces, en bajos, o están frecuentemente encharcados. Se inundan frecuentemente. Muy húmedos para cultivos, (excepto arroz).
Inundabilidad: por inundabilidad se entiende la condición del terreno en el cual un nivel depresivo facilita la acumulación de aguas provenientes de los desbordamientos de los ríos u otras corrientes de aguas. La inundabilidad se puede presentar:
- FI: Inundaciones frecuentes o irregulares: cuando este factor incide de tal manera que se convierta en un factor limitante para el uso seguro del suelo.
- FR: Inundaciones frecuentes pero regulares: aquellas que se presentan durante algunos meses del año, sin embargo el suelo puede ser usado con seguridad en una época determinada del año.
- I: Inundaciones: se puede presentar durante ciertos meses del año, en cualquier época bajo condiciones metereológicas anormales, causando daños considerables a la agricultura, limitando el uso de la tierra en un porcentaje determinado del año.
- IR: Inundaciones raras: cuando se presentan con cierta probabilidad en un porcentaje del año muy pequeño.
- Encharcamientos: en los suelos planos, en ocasiones el exceso de agua lluvia que demora en infiltrarse o escurrirse, produce encharcamientos o empozamientos. Estos están asociados a suelos con estructura masiva, texturas muy finas, presencia de capas impermeables, en el microrelieve de vasilos.
- Permeabilidad: cualidad del suelo que permite el paso del agua y del aire, califica la velocidad del movimiento del agua a través de los espacios porosos, en términos de rapidez, por ejemplo: muy rápida, rápida, moderada, lenta y muy lenta. Si relacionamos la permeabilidad con grupos texturales será rápida en el grupo textural grueso y lenta en el fino.
- Retención de humedad: es la capacidad que tiene el suelo para contener determinada cantidad de agua, de acuerdo a su textura y composición. Esta puede clasificarse en alta, mediana y baja.
- Discontinuidad: se entiende aquellos factores que dificultan el laboreo de las tierras y demandan una inversión adicional para la normal explotación económica del predio. En este caso se anotarán las fallas naturales del terreno, tales como las zanjas, huecos, troncos, piedras, barrancos, surales y mogotes.
Pedregosidad: se refiere a la proporción relativa de piedra mayor de 25 centímetros de diámetro que se encuentra dentro o sobre el suelo y se discrimina así:
C0- Sin piedra o si cubre el 0.01% del área.
C1- Se presenta piedra que interfiere pero no imposibilita el uso de maquinaria y ocupa una superficie entre 0.01 y 0.1% del área.
C2- Piedra suficiente para imposibilitar las labores de maquinaria agrícola y que ocupa del 0.1 al 3% del área.
C3- Impide todo uso de maquinaria, con excepción de maquinaria liviana o herramienta de mano. La piedra de un diámetro de 30 centímetros o más está entre el 3 y el 15% del área.
C4- Piedra suficiente para impedir el uso de cualquier maquinaria y que ocupa del 15 al 90% de la superficie.
C5- Piedra en más del 90% del área.
Erosión. Es el desgaste de la superficie del suelo por la acción del agua, el viento y el hombre. Los grados de erosión, de acuerdo con la intensidad, se distinguen así:
E0- No hay o no se aprecian pérdidas de ninguna naturaleza.
E1- Erosión ligera: las pérdidas de suelo apenas son apreciables y de tipo laminar.
E2- Erosión moderada: las pérdidas de suelo están entre el 25% y el 75% de la capa superficial, es claramente apreciable y se observa erosión en surquillos.
E3- Erosión severa: el suelo superficial ha sido removido prácticamente todo. Presenta cárcavas superficiales y algunas poco profundas.
E4- Erosión muy severa: presenta todos los tipos de erosión y los perfiles del suelo han sido destruidos casi totalmente.
Textura. La mezcla de las arenas, limos y arcillas se llama textura. La apreciación textural se puede analizar en una profundidad de 0 - 100 centímetros, teniendo en cuenta las siguientes características:
Pesado: arcillo - limoso, arcillo, arcillo arenoso.
Medianos: fanco-arcilla-limoso, franco arcilloso, franco arcilloso arenoso, limoso, franco-limoso, franco.
Livianos: franco - arenoso, arenoso, arenoso franco.
La textura se determina en el campo cualitativamente al tacto.
Profundidad efectiva. Es la profundidad a la cual pueden llegar las raices de las plantas, sin obstáculos físicos o químicos de ninguna naturaleza, tales como capas endurecidas, arenas sueltas, nivel freático, presencia de sales y otros elementos tóxicos. Se designan:
- Muy profundos más de 150 cms.
- Profundos en 90 y 150 cms.
- Moderadamente profundos entre 50 y 90 cms.
- Superficiales entre 25 y 50 cms.
- Muy superficiales menos de 25 cms.
Nivel de fertilidad. Está relacionado con aspectos químicos, tales como: ph, saturación de aluminios, capacidad catiónica de cambio, porcentaje de saturación de bases y bases totales, carbono orgánico, cantidades de fósforo y potasio y cantidades de sales y/o sodio. Un suelo fértil es el que tiene buena cantidad de nutrientes, tales como nitrógeno, fósforo, potasio, calcio, magnesio, etc. Los suelos de color más oscuros, generalmente son más ricos en materia orgánica. Los suelos de baja o mala fertilidad son aquellos que tienen una acumulación de sales solubles y perjudica en una u otra forma la germinación, el crecimiento y producción de los cultivos. La apreciación de la fertilidad se dá en términos de: muy alta, alta, moderada, baja y muy baja. También puede clasificarse en buena, regular y mala. Se determina según el Instituto Geográfico Agustín Codazzi en los primeros 50 centímetros de profundidad.
1. CONDICIONES TOPOGRÁFICAS
En las condiciones topográficas se tendrá en cuenta la forma del relieve y las pendientes de la superficie.
Relieve. Son las elevaciones o irregularidades de una superficie de terreno considerada en su totalidad. Se utilizarán los siguientes términos para definirlas así:
Terreno de forma simple
Plano: tierra a nivel con pendientes menores del 1%.
Ligeramente plano: tierras poco inclinadas, con pendientes de 1-3 %.
Moderadamente inclinado: tierras con ligera inclinación con pendientes entre 3 - 7%.
Inclinado: Tierras en forma de planos inclinados, con pendientes de 7-12%
Fuertemente inclinado: tierras con inclinación fuerte y pendientes variables entre 12 - 25%.
Escarpado: tierras con inclinaciones fuertes y muy fuertes con pendientes entre 25 - 50%.
Muy escarpados: tierras con inclinaciones muy fuertes con pendientes superiores al 50%.
Terreno de forma compleja
Ligeramente ondulado: tierras con ondulaciones ligeras, con lomos a alturas aproximadamente similares, cuyas pendientes varían entre 1 - 3 y 3 - 7%.
Ondulado: tierras con lomos ligeramente planos o redondeados a alturas aproximadamente similares y pendientes cortas, que oscilan entre 1-3 y 7-12%.
Fuertemente ondulado: tierras con lomos ligeramente planos o redondeados a alturas aproximadamente similares y pendientes cortas, que varían entre 1-3 y 12-25%.
Quebrado o fuertemente ondulado: tierras con diferentes formas, inclinaciones y longitud de pendientes, las cuales pueden ser cortas o largas, de lomos redondeados, afilados, o combinación de ambos, con pendiente de 12-25%.
Fuertemente quebrado: tierras con diferentes formas: Inclinaciones y longitud de pendientes, las cuales pueden ser cortas o largas con lomos redondeados, afilados, o ambos, con pendientes de 25-50%.
Escarpado: tierras con diferentes formas e inclinaciones, con pendientes largas y diferencias apreciables de nivel entre los puntos más altos y más bajos: Lomos de cualquier forma. Las pendientes se encuentran entres 50-75%.
Muy escarpado: tierra con pendientes largas y diferencias apreciables de nivel con pendientes mayores del 75%.
Pendiente: es una característica importante en el uso y manejo de los suelos. Es la resultante de dividir la diferencia de nivel entre dos puntos (alto y bajo) por la distancia horizontal entre ellos, expresado en porcentaje.
Intervalos
Las características de la pendiente son:
a.......0-1% e.......12-25%
b.......1-3% f.......25-50%
c.......3-7% g.......50-75%
d.......7-12% h.......> 75%
2. CONDICIONES CLIMÁTICAS
En los aspectos referentes al clima, se anotará:
La temperatura, expresada en grados centígrados, describiendo si se presentan variaciones considerables diurnas o nocturnas, o heladas aisladas o frecuentes y la velocidad de los vientos.
Altura en metros sobre el nivel del mar, y el piso térmico.
Las condiciones meteoreológicas tales como: la precipitación pluvial promedio, y la distribución de las lluvias (meses de invierno, meses de verano).
Estos datos deberán consultarse en la estación meteorológica más cercana al predio.
3. CONDICIONES ESPECÍFICAS DE
EXPLOTACIÓN DEL PREDIO
En cuanto a las condiciones de explotación específica del predio, se tendrán en cuenta la disponibilidad, aprovechamiento y uso de las aguas; vías internas; forma geométrica; discontinuidad; pedregosidad y erosión.
Disponibilidad, aprovechamiento y uso de las aguas: el perito deberá registrar los nacederos de aguas, lagos, lagunas, quebradas, ríos, pozos profundos o artesianos con o sin medios mecánicos, verificar si existe riego por gravedad o por sistemas mecánicos, acueductos rurales, jagüeyes, o si la explotación del predio depende de las aguas lluvias.
Las aguas se clasificarán así:
-Calificación
-Descripción
-Abundantes
- Con riego por gravedad o por sistemas mecánicos en forma permanente, o fuentes naturales permanentes.
Suficientes: con acceso a aguas corrientes o estancadas permanentes: Con manas, jagüeyes, pozos con equipos mecánicos, o con acueductos rurales.
Escasas: con acceso a aguas corrientes y estancadas: semipermanentes pero con limitaciones de uso y, pozos profundos sin maquinaria (aljibes).
Sin aguas: únicamente se utiliza el agua lluvia.
En caso de que el predio disponga de motobombas, deberá anotarse esta circunstancia y ubicarlas en el plano lo más aproximadamente posible.
Cuando dentro del predio existan canales de riego, deberá registrarse la longitud, la sección del canal, el caudal aproximado, las diferencias de nivel entre la fuente de agua y el terreno que permitan o dificulten la utilización de las mismas, y las demás características de las obras de ingeniería, tales como las compuertas, etc. Si el inmueble se halla dentro de un distrito de riego, deberán dejar constancia del régimen administrativo del mismo, el número de días y horas al día en que se pueda regar y la cantidad de agua suministrada al predio, lo mismo que cualquier otro elemento que se utilice para transporte y almacenamiento de agua necesaria para el riego. Si existe otro sistema de irrigación, como la aspersión, la microaspersión o el goteo, se indicarán todas las características de éllos.
Igualmente se deben señalar las condiciones de drenaje del predio.
Cuando las mejoras consistan en obras que modifiquen permanentemente las condiciones de productividad, como por ejemplo los canales de riego o drenaje, se deberá efectúar doble investigación, así: una para el predio con sus mejoras, (obras de adecuación), y otra del predio sin éllas, y la diferencia será el valor atribuíble a las mejoras. El perito también podrá hacer un estimativo a los costos en que se incurriría para construírlas en condiciones equivalentes, depreciándolas en razón del uso y el estado en que se encuentren.
Vías internas. Esta condición se considerará únicamente, en cuanto sea necesaria para la movilización interna en los predios para su explotación económica, teniendo en cuenta la topografía y extensión de los mismos, así como las características de las vías, la longitud en metros o kilómetros, las características de la construcción (trazadas, recebadas, marcadas, afirmadas, pavimentadas u otras), haciendo referencia al ancho promedio, presencia de obras de ingeniería tales como puentes, canales, cunetas, colectores, desagües, y en general el estado de conservación en que se encuentran las mismas. También deberá tenerse en cuenta la transitabilidad anual de la vías.
Forma geométrica. Debe predominar el concepto de facilidad ó dificultad de la explotación económica de los terrenos, teniendo en cuenta: la forma geométrica de los terrenos; la ubicación de la infraestructura básica existente (casa ó casas de administración, jagueyes, etc.) y la explotación.
De acuerdo con el grado de irregularidad que presente el predio se clasificarán en menores, medianas y mayores.
Irregularidad menor. Cuando sólo se presenta una de las anotadas.
Irregularidad mediana. Cuando concurran dos de las citadas.
Irregularidad mayor. Cuando las dos condiciones citadas afectan en forma considerable la explotación del predio.
Las definiciones correspondientes a discontinuidad, pedregosidad y erosión se encuentran descritas en el numeral 3o. del artículo 2o. de la presente resolución.
4. USO DE LA TIERRA
El perito deberá determinar y ubicar en el plano las tierras productivas e improductivas, de labor irrigadas, las no irrigadas, las indirectamente productivas, con pastos naturales, pastos artificiales, pastos mejorados, bosques y rastrojos, y los distintos cultivos y sembrados que se encuentren en el predio, separándolos en tres grandes rubros, así: cultivos permanentes, semipermanentes y transitorios.
Tierras productivas: son las áreas de terreno que, por sus condiciones topográficas, climatológicas, y en general por las características físicas o químicas de sus suelos, se pueden explotar.
Tierras improductivas: son las áreas que, por su condiciones topográficas, climatológicas, y en general por las características físicas o químicas de sus suelos, no se pueden explotar.
Tierras de labor irrigadas: son aquellas que para su producción cuentan con aplicación de agua, que de suyo falta para el desarrollo del cultivo, mediante la utilización de un sistema de riego.
Tierras de labor no irrigadas: son las tierras que carecen de un sistema de riego o de irrigación y que, para su producción, dependen exclusivamente de las lluvias.
Pastos Naturales: es el área que se dedica a la producción de alimentos para el ganado, con gramíneas y leguminosas nativas de la región.
Pastos artificiales: es el conjunto de los cultivos herbáceos forrajeros no producidos espontáneamente.
Pastos mejorados: son los pastos naturales no nativos de la región, sometidos a prácticas técnicas de uso y manejo.
Bosques: es el conjunto de plantaciones naturales o artificiales de igual o distinta naturaleza, que están en explotación o pueden ser explotados.
Rastrojos: son las áreas con vegetación en estado de abandono que alcanza alturas hasta de tres metros, aptas para agricultura o ganadería que necesitan desmonte para ser aprovechadas.
Cultivos permanentes: Son aquellos tales como el café, la palma africana, la palma de coco, el caucho, los árboles frutales y maderables, y cualquier otro cultivo que exija un periódo superior a tres años entre su siembra y su cosecha, o que su período de producción se prolongue por más de cinco años. Por cada uno de estos cultivos será necesario inventariar las variedades existentes, las edades, la densidad, prácticas de manejo, producción por hectárea, el estado fitosanitario y demás características que permitan identificarlos y avaluarlos.
Cultivos semipermanentes: son aquellos tales como la caña de azúcar, el banano, el plátano, la piña, la papaya, la maracuyá, o cualquier otro cultivo que exija un periódo de producción superior a un año, e inferior a tres años entre su siembra y su primera cosecha, o cuyo período de producción se prolongue entre uno y cinco años.
En cada caso se deberán registrar las variedades, la edad, la densidad y los demás señalados para los cultivos permanentes.
Las cosechas próximas a recolección en los cultivos permanentes y semipermantes no serán avaluadas.
Cultivos transitorios: son aquellos que exigen un periódo de producción menor a un año, tales como el arroz, el sorgo, la papa y el algodón.
En cada caso se deben registrar las variedades, producción por hectárea, área sembrada y estado en que se encuentre.
Los cultivos transitorios no serán avaluados.
5. CONSTRUCCIONES Y ANEXOS
Para su reconocimiento y calificación, siempre que se encuentren directamente vinculados a la producción y productividad del inmueble, será necesario identificar las áreas de cada una de ellas, la clase, calidad de los materiales, la estructura, acabados, estado de conservación, vetustez, en general sus características y destinación (vivienda, galpones, bodegas, casa elba, beneficiadero). También deberá registrarse si el predio o las construcciones están conectadas a los servicios públicos, como la telefonía rural, energía eléctrica y acueducto rural.
Así mismo se investigará sobre los corrales, abrevaderos, cercas internas y perimetrales, dotación de infraestructura de riego, drenajes, y en general toda construcción realizada en el predio que incida en su valor o que lo acrezca como consecuencia de inversiones y adecuaciones realizadas en el fundo para su apropiada explotación económica.
6. MAQUINARIA Y EQUIPOS FIJOS INSTALADOS
Cuando estén directamente vinculados a la producción y al incremento de la productividad física del inmueble, tales como despulpadoras, secadoras y trapiches, se procederá a efectuar un inventario, determinando las marcas, modelos, capacidad de acción, edad, estado y cualquiera otra característica que permita una correcta identificación de su probable precio en el mercado.
Para efectos de clasificar las mejoras útiles y no útiles, el perito deberá tener en cuenta las siguientes definiciones:
Mejoras útiles.- Por mejoras útiles se entenderá las que hayan aumentado el valor venal de la cosa, consideradas como tales las mejoras productivas.
Mejoras no útiles.- Por mejoras no útiles se entenderá las que no aumenten el valor venal de la cosa. Quedan comprendidas dentro de ellas las mejoras improductivas y las voluptuarias.
Mejoras improductivas.- Son las que no tienen vinculación directa con el proceso productivo que se adelante o proyecte realizar en el predio.
Mejoras voluptuarias.- Son mejoras voluptuarias, las definidas como tales en el inciso 2o. del artículo 967 del Código Civil y, en general, aquellas que no aumentan el valor venal del predio en el mercado general o sólo lo aumentan en una proporción insignificante.
7. VARIABLES EXÓGENAS
Respecto de las variables exógenas del predio, el perito consultará el Plan de Desarrollo Municipal y los planes y proyectos de las entidades públicas con presencia en el respectivo municipio.
